Ничего не понимаю, просто птичий язык какой-то:



http://realty.newsru.com/article/23jul2008/ipoteka

В Пиндостане люди ЧАЩЕ ВСЕГО продают именно недвижимость, по которой они не успели до конца выплатить долг. И никогда ни у кого на это "разрешения" не спрашивают. Захотел - выставил на продажу. Главное, что продать необходимо по цене выше суммы задолженности по кредиту + всяких издержек, - вот и все дела. Сделка проводится через "третье лицо" - компанию, не являющуюся банком. Банк просто автоматически получает причитающееся ему бабло, а то, когда заёмщик решил продать заложенную у банка недвижимость - это не его (банка) собачье дело.

Удивлён, что в Рускистане людям и это приходится делать по-холопьи. "На поклон к банкирам" - бред какой-то. Чисто логичный вопрос: зачем просить разрешение, о чём вообще можно "вести переговоры", когда все условия досрочного погашения кредита УЖЕ ПРОПИСАНЫ в соглашении по кредиту ???

Хм.. из этого вопроса проистекает предположение о том, что в рускистанских ипотечных контрактах эти условия продажи ПРОПИСАНЫ по-холопьи, что, мол, надо чего-то просить, если чувак собрался продавать заложенную у банка недвижимость. Фу, блевотина какая...

думаю и в пиндостане нужно уведомлять банк.
Язык, которым написана статейка остаётся на совести автора.
(Валера, вы меня удивили доверием к печатному инету) :-)

Ну, я же готов послушать опровержения из первых рук, для этого и запостил это на форуме. В какой форме нужно уведомлять банк в Рускистане при продаже ипотечной квартиры? На моём языке "уведомить" означает заполнить и послать по почте заказным письмом с уведомлением о получении какую-то бумажку. И всё. В Пиндостане и этого не надо делать, правда. Поскольку процессы делопроизводства оптимизированы, и банку самому эта бумажка на фиг не нужна. Зачем им тратить бабло на лишнего клерка, который будет открывать такие письма, читать их зачем-то и выбрасывать их в корзину?

Если клиент банка продаёт ипотечную квартиру/дом, это для банка означает только то, что он досрочно погашает им кредит. Так чего, о погашении кредита банк узнаёт чисто по факту перечесления им бабла. На фига банку "готовиться" к этому? Типа: "а, спасибо, что уведомили нас о вашем намерении продать квартирку, а то у нас хранилищи с баблом переполнены, а так мы сейчас как раз подготовимся, расчистим комнатку и будем ждать".

Если клиент вознамерился продать дом/квартиру, то ведь ещё даже не факт, что ему на текущем рынке это удастся. Может, он пять раз поставит дом/квартиру на рынок и пять раз снимет? И чего, зачем банку вообще знать об этих "пертрубациях"? Совершенно незачем.

Условия кредитного договора, в том числе и ипотечного, могут быть различными. Часто такие договоры не допускают досрочного погашения. И вообще, досрочное погашение вовсе не благо для банка. Он размещает свои средства на 20, например, лет и планирует получать ежегодный доход в виде процентов, а ему через пару лет - досрочное погашение. Если кредит предусматривает досрочное погашение, он обычно дороже стоит.

С этим лучше к риэлторам.
А ваще, то что слышал краем уха,... ипотека - кредит под залог покупаемой квартиры. Пока не выплатишь проценты, все сделки только с ведома банка (не бегать же потом за тобой по миру, тем более, что куча стран, во главе с Англией принимают наших воров на ура). Проблем продать ипотечную квартиру нет. В банке всё решается в ходе обычной деловой беседы, при неплатёжеспособности заёмщика- продажа обычно через аукцион.
Америка может себе позволить устроить ипотечный кризис на весь мир (я бы сказал наглость, так как это позволило этой хитрой стране хапнуть денег у других стран боже-ж мой сколько), Россия нет, посему дабы избежать гемора, всё так и происходит. В любом деле есть определённые правила и им нужно следовать. Это нормально?

Ну, в конце концов, вы просто имейте в виду, что в Пиндостане кредиты на покупку жилья выдаются как правило:
1) без моратория на досрочное погашение кредита;
2) без условия обговаривания с банков возможности продажи жилья. Клиент когда хочет, тогда его и продаёт.

Gluk, разумеется, банку много чего может быть выгодно. Только клиентам-то какое дело до выгоды для банка? Пусть как хотят, так и крутятся - их проблемы! В Пиндостане никто в рабство не подпишется. И банкам приходится завлекать клиентов хорошими условиями кредита, в частности, тем, что клиент может досрочно погасить кредит тогда, когда пожелает. А Россия - изначально крепостная страна, там люди менее требовательные к условиям личной свободы, и они в рабство подписаться считают чем-то даже справедливым. Возможно, в этом состоят реалии. А вот нормально ли это или нет, Егор, я не знаю.

Давайте только вдумаемся: ипотека берётся на 15-20 лет. В Пиндостане mortgage берётся на 30 лет. В любом случае, это не год и не два. И что: вы полагаете, что это нормальная практика - жить с оглядкой на банк такой, не побоюсь этого слова, огромный отрезок своей жизни?

Ведь что получается: я слышу всякие мрачные утверждения об ипотеке от различных российских граждан, и вначале мне кажется, что это просто они пока тёмные, чего-то не допонимают в открывающихся для них возможностях. Я так думаю, поскольку ставлю примерный знак равенства между словом "ипотека" и словом "mortgage". А оказывается, что "ипотека" - это реально не "mortgage", так переводить некорректно. Оказывается, что беря ипотеку, вы расплачиваетесь не только деньгами, но и личной свободой.

Просто справка: в Пиндостане средний житель покупает дом в кредит (берёт mortgage) и, не расплачиваясь по нему (выплачивая только некоторую его долю), продаёт его В СРЕДНЕМ ПО СТРАНЕ лет через десять. Никого не спрашивая. И куда-нибудь переезжает, куда ему в голову взбрело, покупая что-то новое. Т.е. НАСЛАЖДАЕТСЯ ЛИЧНОЙ СВОБОДОЙ. И опять до конца по новому кредиту не расплачивается. А годам к семидесяти средний пиндос, так и не выплатив ни один кредит до конца, берёт, как бы это сказать, обратный кредит у того же банка, у которого он взял последний кредит на дом, т.е. ПОЛУЧАЕТ ежемесячные выплаты из выплаченной им ранее доли текущего кредита на дом, постепенно тратя оную долю. Т.е. он не работает, живёт в доме и получает деньги на жизнь. Помимо пенсии.

Единственный минус - после того, как средний пиндос умирает, у него может совсем не остаться наследства, поскольку дом, в котором он жил, может полностью или почти полностью перейти в собственность банка.

Я просто информирую, какая лафа была у пиндосов до самого последнего времени. А те, кто сейчас разоряются в первую очередь, так многие из них брали вообще фантастические (с российской точки зрения) кредиты: они платили по ним ТОЛЬКО ПРОЦЕНТЫ, не выплачивая ни копья из стоимости дома! Т.е. они даже никогда не рассчитывали стать владельцами своих домов даже в каких-то долях. Они ставили на то, что их дом вырастет в цене через несколько лет, они его продадут, расплатятся по кредиту, наварят себе бабла сверху, потом купят другой дом ещё больше, опять взяв кредит, и так далее..

И вы будете удивляться, но многим миллионам людей так всю жизнь и удалось прожить, в ус себе не дуя, живя в домах, покупая и продавая дома, за которые они по сути и не платили. А то, что сейчас экономика валится, так, как говорил один древний француз: "после нас хоть потоп".

Это, конечно, как бы плохо, но, с другой стороны: а что, более правильно о благополучии банков заботиться как о своей любимой Родине? Я как бы сам в непонятках, просто размышляю

Валера, развитие экономики в каждой стране идет по одним и тем же законам. Я не знаю, как долго ты живешь в Штатах, но я, например, еще помню кредитные карты с годовой платой (annual fee) и ставки по кредитам (morgage в том числе) выше крыши... Россия находится на начальной стадии развития экономики и по-этому там действуют "звериные" законы капитализма... Подростут, цивилизуются, глядишь и кредиты будут выдавать по-другому...

Стад, я же не обсуждаю ставки по кредитам. Одно дело платить бОльшие проценты и другое - не иметь в принципе свободы продавать жильё по своему усмотрению. Это же две большие разницы.

Я лично не знаю и не интересовался по лени своей, поэтому спрашиваю у тебя: были ли такие времена на твоей памяти, чтоб в Америце кредит на дом выдавался бы так, что его запрещалось погашать в течение какого-то значительного времени, либо продажу дома приходилось бы в какой-либо форме "согласовывать" с банком?

А ты видел в статейке одну из российских "схем", это же вообще неслыханно!



Это типичное крепостное право. Кредит, мол, должен остаться, как есть, а чтобы из него человека "отпустили на волю", за него должен в самом буквальном смысле "впрячься" другой чел на тех же условиях. И банк, играя роль рабовладельца, решает, возможен такой "выкуп" или нет. Логично, что решает в свою пользу, по своему усмотрению.

Я ещё вижу небольшую проблемку в том, что в Америце-то есть компании "title & escrow" - третьи лица, разруливающие сделки по продаже недвижимости, а в России их, видимо нет. И мне прикольно: откуда и каким образом они появятся? Как их будут называть? "Залогодержателями" что ли? Чего-то у меня пока не сходятся "западная" и "восточная" модели.

Рассуждения о свободе и рабстве - это эмоции. А экономическая реальность состоит в том, что на американском рынке кредитных услуг избыток предложения. Этим и объясняются модели поведения банков, а вовсе не свободолюбием американских граждан.
Я имела удовольствие работать несколько лет в банке в 90-е годы. Так вот тогда и с физическими лицами, и с малым бизнесом банки вообще работать не желали. Ни о какой ипотеке, да и о краткосрочном кредитовании физлиц и речи не шло. Кредитовали только крупные фирмы и прибыли имели бешенные. Когда этот сектор перенасытылся, банки стали заниматься розничными услугами. А ведь прошло меньше 10 лет.
Ну и сравни величину банковского капитала в США и в РФ. И сразу станет ясно, что дело не в отношении населения к вопросам свободы и рабства, а в уровне развития соответствующего сектора экономики.

Стад врядли может помнить такие времена. Не по причине плохой памяти, а потому что такое могло быть на начальном этапе развития банковского сектора и ипотеки. Т.е. лет 200 назад В России банковский бизнес начал развиваться после 91-го года. Да и частная собственность на жильё существует менее 20 лет.
А посредники, третьи лица, в России уже существуют. Их роль выполняют крупные агенства недвижимости.

Ну тогда и рабы ещё были) и "демократией" не пахло вовсе). И даже 70-80 лет назад в порядке вещей было работать за еду (великая депрессия).


Да ладно, а ЖСК ?

Я не знаю, как там в других разных чуркестанах, но здесь ипотека - фикция. Изчезающе малый процент может позволить сеье таким образом приобрести жильё и при этом комфортно себя чувствовать. Складывается впечатление, что вся эта ипотечная ботва - только лишь чтобы показать, что раньше было гуано, а теперь - баунти).

Я думаю, что для mortgage этого нет, но например лет 8 назад, когда мы покупали первую новую машину, то мы специально оговаривали отсутствие штрафов за досрочное погашение кредита.


В Штатах есть подобное и называется co-signer



Повторю главную "мысль" - условия выдачи кредитов зависят от степени развития экономики.
Росиия, на данный момент, находится в стадии между варварством и феодализмом, а по-сему и условия выдачи кредитов "варварские" с элементами "крепостного права"...
В Штатах, что бы получить кредит, человек проходит проверку, от результатов которой зависят многие параметры кредита (его сумма и процент). Здесь существуют кредитные бюро, которые собирают на каждого жителя кредитную историю, которая часто является основным фактором при получении кредита. Не думаю что подобная организация существует в России. Они безусловно появятся, но это вопрос времени.

Нифига я не пойму Валерий, о чём это вы. Ну или вы не поймёте...
Ну и ладно.
В след году оформляю ипотеку, меблирую и буду сдавать, а чё, пусть будет.

Я не против того, что экономика развивается постепенно, и что со временем банковский сектор как бы всё более цивилизованно обслуживает физических лиц. Оговорюсь: В ПРИНЦИПЕ не против.

Но фишка в том, что мы живём в слишком мобильном мире для того, чтобы реалии 200-летней давности на диком западе США или даже начала 20-го века могли бы удовлетворять хоть кого-то на протяжении хоть какого-то времени в любой точке земного шара. Даже в Африке. А мы говорим о России - стране с многовековой смешанной европейско-азиатской цивилизацией. В стране, в которой был уже и развитый капитализм в своё время и даже развитый социализм. По идее в такой стране при наличии здоровых взглядов в обществе нормальная система в том числе и банковская должна создаваться лет за 20-30. Отсчитывая от 1991 года - года краха предыдущей системы. Т.е. вот-вот. А не за 200 лет.

Ну фиг с ним, это лирика. Давайте просто в целях любознательности и игры в анализ пройдёмся по частностям:

Gluk:
А посредники, третьи лица, в России уже существуют. Их роль выполняют крупные агенства недвижимости.

Агенства недвижимости - realtors и компании, разруливающие сделки "title & escrow" - это разные конторы (в Штатах). Раз тебе неведомо такое разделение функций, то, я так понимаю, в России скорее всего (ещё) нет аналогов такого качества третьих лиц как "title & escrow".

Хочу заметить, что третьим лицом при заключении сделки может теоретически служить хоть дядя-федя-сосед (при согласии на это покупателя и продавца), то это не значит, что качество и надёжность обеспечения им сделки будут эквиваленты тому, насколько качественно и надёжно подобную сделку проведёт компания "title & escrow".

В частности, и у банка и у агенства недвижимости уже есть свои интересы в сделке, и когда в качестве 3-го лица используется кто-то из таких ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ СТОРОН, то это в принципе даёт любому из них дополнительные возможности манипуляции клиентом, ограничения его свобод и выцыганивания у него дополнительного бабла не строго по тарифам а с позиции силы.

Stud:
Я думаю, что для mortgage этого нет, но например лет 8 назад, когда мы покупали первую новую машину, то мы специально оговаривали отсутствие штрафов за досрочное погашение кредита.

Машина - фигня, в смысле кредит на неё. Можно брать, можно наликом заплатить. Можно дешевле машину купить. Если брать, то срок выплаты так и так небольшой, скажем, год-два. И сумма небольшая и проценты. Кредит же на дом огромен и может быть никогда не выплачен. Суммы по процентам набегают тоже не слабые. Поэтому здесь ситуация принципиально другая, определяющая личную свободу человека зачастую на целую жизнь. Значит, мы установили, что в Штатах на дом не бывает ограничений по досрочному погашения кредита.

Stud:
В Штатах есть подобное и называется co-signer

Мне кажется, "co-signer" - это человек, подписывающийся ВМЕСТЕ с другим человеком на тот же кредит В МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ кредита.
А не ВМЕСТО другого человека и не ПОСЛЕ (годы спустя) заключения соглашения о кредите.

то, что этого нет сейчас, не означает, что этого не было никогда... (см. PS)

Есть еще такое понятие как guarantor (The guarantor gives a "guaranty," which is an assurance that the debt or other obligation will be fulfilled)...



PS: The penalty for early payoff...

My mortgage includes a statement that a penalty may be imposed for early payoff. What does that mean?

Кто-то из философов сказал, что ремесленник всегда работает за миску риса. Меняется только величина этой миски в разные времена.



ЖСК - собственность кооперативная, а не частная.

Не, тут понятно, что система совсем иная, чем при совке, и запросто её не построишь. Стад упомянул о кредитных бюро в Америце, проверяющих кредитную историю человека, прежде чем банк или какой-либо его "субподрядчик" в лице агента сможет предложить ему конкретные условия на кредит (уже язык не поворачивается называть это "ипотекой" )

Если у человека нет кредитной истории, либо она очень короткая/незначительная, либо она длинная, но он в прошлом хреново оплачивал свои всеразличные кредиты, то кредитное бюро насчитывает ему низкий балл, и автоматически кредит на дом ему предлагается на второсортных условиях. В числе которых, кроме высоких процентов, может быть даже и штраф за раннюю выплату кредита в течение первых 1-3 лет.

Стоит заметить, тем не менее, что чел не обязан такой кредит покорно брать: он может поторговаться, может попробовать найти на рынке другое более выгодное для себя предложение без штрафа. Может, в конце концов, повременить со взятием кредита, чтобы подправить свою кредитную историю в течение следующих года-полтора, и тогда уже его взять.

Теперь, если взять Россию, то какие в ней на фиг кредитные бюро и кредитная история? Это ещё пыхтеть и пыхтеть, и неизвестно, будет ли всё это. Потом, это же всё от дьявола , подобно ИНН, даже ещё гораздо "хуже". Даже непонятно, потерпит ли такое в принципе вольный российский чел. Да и насколько эффективно это может вообще действовать в ситуации тотального воровства и кумовства? Что помешает кому-то купить высокий балл, в кредитных бюро типа неподкупные ангелы/истуканы что ли будут сидеть? Соответственно, просто челу с улицы банки так и так не смогут предложить хялявных условий по кредиту. Отсутствие такой системы эквивалентно тому, как если бы у всего населения был бы чрезвычайно низкий балл по кредитной истории, т.е. банки к любому физическому челу относятся чрезвычайно настороженно и делают ему только не особо выгодные ему предложения.

И вообще, я так понимаю, что система чрезвычайно дырявая: есть банки, есть строительные фирмы и есть агенства по недвижимости. Это-то понятно: они все, естественно, хотят нажиться на клиенте, т.е. как акулы бизнеса работают только на себя. Но ведь в развитой кап. стране, кроме этих акул, есть ещё куча других элементов системы, работающих на благо не только этих акул, но и на благо клиента. Те же кредитные бюро, "title & escrow" и, главное, куча законов, которые весьма и весьма сильно ограничивают аппетиты "акул" в плане размеров отжираемого ими бабла от клиента и возможностей ограничения его свобод.

Бывает, допустим, что банк и хотел бы обмануть клиента, как-то подсунуть ему контракт с драконовскими условиями, ан фиг: закон не позволяет. Т.е. даже если клиент чего-то не заметит и подпишет такой контракт, то такой контракт всё равно не будет иметь силы в плане какого-то драконовского штрафа или ещё какого-то слишком связывающего условия. Да: и ведь законы ещё должны работать ... прикольненько в общем.

Вообще в принципе и так сойдёт. В Аргентине, например, люди живут примерно как в России в этом плане, т.е. опираются в основном на "натуральный продукт" без всяких там кредитов и прочих таких склизких вещей. Банкам не доверяют, благо были прецеденты - на.бывали. И ничего - живут себе .. в принципе-то

Наскока я помню, в СССР не было частной собственности на средства производства, а на жильё вполне могла быть. Ну не квартира (хотя в случае квартиры, как я понимаю, все квартиры в кооперативе принадлежали товариществу жильцов, или как? у меня никогда такой не было)), так дом в деревне. Называлось это "личной собственностью", но дело не в терминах, а в сути.

Вот нимагу понять, если у меня есть возможность в течение 1-3 лет выплатить полную стоимость жилья, то нафик мне кредит? Я лучше подожду это время, накоплю нужную сумму и сразу куплю безо всяких кредитов. Единственное (для меня) разумное обоснование взятие кредита на таких условиях - это если ентот кредит - лишь звено в цепочке какой-нибудь финансовой операции, и я собираюсь в результате наварить больше, чем выплачу процентов по кредиту.

Проблема в том, что цены на жильё не стоят на месте, а в 99% случаев растут быстрее твоей накопительной способности. По-этому проще купить жильё по сегоднешней цене в кредит и расплатиться с кредитом досрочно в соответствии с твоей накопительной способностью, и при условии, что нет штрафов за досрочную выплату или они (штрафы) приемлемо малы...